Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Prawo własności jest jedną z podstawowych cech wszystkich istniejących systemów prawnych. Posiadacz danej rzeczy może z niej w dowolny sposób korzystać, o ile nie przekracza granic określonych przez zasady współżycia społecznego oraz norm wynikających z innych obowiązujących uregulowań. Uprawnienia właściciela obejmują przede wszystkim swobodne rozporządzanie dorobkiem, w tym jego sprzedaż.

Choć własność jest z reguły związana z konkretną osobą fizyczną lub prawną, to dopuszcza się również sytuacje, w których jedna rzecz należy jednocześnie do kilku osób, dysponujących takimi samymi uprawnieniami. W takim przypadku mamy do czynienia ze szczególną formą prawa własności, czyli współwłasnością. Może ona odnosić się zarówno do ruchomości, a więc przedmiotów takich jak pojazdy, dzieła sztuki czy meble, ale również do wszelkich typów nieruchomości – domów, mieszkań, działek budowlanych lub gruntów ornych.

Na czym polega współwłasność?

Posiadanie rzeczy na współwłasność nakłada wiele ograniczeń na swobodę dysponowania nią, a w przypadku istnienia rozbieżności między współposiadaczami może stać się zarzewiem konfliktów. Na szczęście obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości lub ruchomości. Sam termin współwłasność mówi o tym, że pełne prawa do rzeczy przysługują więcej niż jednej osobie. Krąg uprawnionych do korzystania z ruchomości lub nieruchomości jest więc w takim przypadku szerszy, a każdy ze współposiadaczy może czynić to w wybrany przez siebie, choć zawsze zgodny z przeznaczeniem sposób. Ze względu na swoją szczególną formę współwłasność wymaga zgodnego współdziałania wszystkich zainteresowanych, o ile korzystanie z dobra ma przebiegać bez konfliktów i problemów. Niestety taka sytuacja nie zawsze będzie możliwa – różnica zdań może zdarzyć się niezależnie od tego, z jakim rodzajem współwłasności mamy do czynienia.

Współwłasność łączna

Wyróżniamy dokładnie dwa rodzaje współwłasności. Z łączną spotykamy się w sytuacji, gdy powstaje stosunek prawny, którego charakter wpływa na status posiadanego majątku. Będzie tak, kiedy dwie osoby zawierają związek małżeński, nie decydując się na sporządzenie intercyzy, znoszącej istnienie majątku wspólnego, a także po podpisaniu umowy spółki cywilnej. Przy współwłasności łącznej całość rzeczy należy do obojga małżonków lub wspólników i solidarnie mogą oni nią rozporządzać. Żadnemu ze współposiadaczy nie wolno w tym przypadku samodzielnie podjąć decyzji o rozporządzaniu swoimi uprawnieniami.

Współwłasność łączna istnieje dopóty, dopóki istnieje stosunek prawny, w wyniku którego powstała. Współwłasność ustaje zatem z chwilą zakończenia małżeństwa, niezależnie od sposobu, w jaki to nastąpi. A także w momencie rozwiązania spółki cywilnej, czy to wskutek decyzji osób ją tworzących, czy wypełnienia celów, do jakich została powołana. Warto jednak pamiętać, że sytuacja taka będzie wymagała uregulowania statusu rzeczy, które były posiadane wspólnie, np. w drodze podziału majątku po rozwodzie.

Współwłasność w częściach ułamkowych

Drugim rodzajem współwłasności jest ta nazywana ułamkową. W tym przypadku posiadacze są uprawnieni do ściśle określonego udziału w ruchomości lub nieruchomości. Przysługuje im również pełne prawo do rozporządzania swoim udziałem. Zwykle w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, pełne korzystanie ze swych praw wymaga porozumienia z pozostałymi posiadaczami. Warto jednak pamiętać, że mimo poczynionych ustaleń – np. co do wykorzystywania przez konkretne osoby poszczególnych części nieruchomości lub używania ruchomości w umówionych okresach – nie zmieniają one charakteru współwłasności, a prawa do części ułamkowych nadal odnoszą się do całości rzeczy. Źródłem własności ułamkowej mogą być różne formy nabycia lub przekazania praw. Wśród dróg powstania tej formy współwłasności wyróżniamy  kupno rzeczy przez kilka osób, nabycie własności wskutek dziedziczenia, ale również zasiedzenie nieruchomości przez użytkujące ją osoby.

Prawa i obowiązki

Jak przekazał nam ekspert reprezentujący kancelarię adwokata Macieja Tokarskiego:  Współwłasność ze swej istoty daje posiadaczom danej rzeczy pewne możliwe formy korzystania z niej. W przypadku współwłasności ułamkowej każda z osób jest jednak uprawniona do swobodnego dysponowania swoim udziałem. Mogą więc przekazać go dowolnej osobie na drodze darowizny, ale również sprzedać bez zgody pozostałych współposiadaczy. Współwłasność ułamkową można również przekazać w testamencie swojemu spadkobiercy ustawowemu lub innej wybranej osobie. Trzeba jednak zaznaczyć, że dotyczy to przekazania samego udziału, a nie fizycznie wyodrębnionej części.

Współposiadacze muszą współdziałać w zarządzaniu nieruchomością, a zatem pokrywać wydatki związane z jej utrzymywaniem – płacić należne podatki czy, jeśli istnieje taki obowiązek, wykupywać ubezpieczenie. Możliwość podejmowania decyzji dotyczących posiadanej nieruchomości musi mieścić się w ramach tzw. zarządu zwykłego. Choć pojęcie to nie jest precyzyjnie zdefiniowane przyjmuje się, że chodzi tu głównie o czynności, mające na celu zachowanie rzeczy w niepogorszonym stanie. W grę wchodzą więc także prace konserwacyjne, odpowiednie naprawy bądź wykonywanie czynności zabezpieczających przed uszkodzeniami.

Wykonywanie przez jednego ze współposiadaczy czynności zwykłego zarządu, wymaga zgody większości z nich. Kiedy jednak chodzi o działania, które nie mieszczą się w tym zakresie – np. dodanie nowej funkcjonalności, która nie służy zachowaniu jej w odpowiednim stanie, choćby budowę na działce garażu – wówczas niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli osoby posiadające współwłasność ułamkową w danej nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia co do zarządzania nią lub wtedy, gdy chcieliby ją spieniężyć, a z racji jej statusu nie jest to możliwe, najlepszym rozwiązaniem będzie zniesienie współwłasności.

Znoszenie współwłasności – procedury

Procedura zniesienia współwłasności bywa przeprowadzana na dwa sposoby. Jeśli porozumienie da się łatwo osiągnąć, współwłasność może zostać zniesiona w kancelarii notarialnej. Współposiadacze, podpisując odpowiedni akt, mogą dowolnie określić warunki, na jakich się to stanie oraz ustalić zakres zobowiązań, które będą się z tym łączyć. Ilość opcji pozostających do wyboru jest bardzo szeroka i zależy wyłącznie od woli poszczególnych osób.

W sytuacji, gdy między współposiadaczami ułamkowymi istnieją rozbieżności, które nie pozwalają na zawarcie umowy, jedynym wyjściem pozostaje skierowanie sprawy do sądu. Taką drogą może pójść każdy z uprawnionych, niezależnie od woli pozostałych. Możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności może jednak zostać ograniczona w drodze umowy między współposiadaczami. Umowę tego rodzaju zawiera  się na okres 5 lat, a także odpowiednio przedłuża.

Dalsze informacje

Zniesienie współwłasności za sprawą postanowienia sądu może nastąpić na trzy różne sposoby. Pierwszą możliwością jest podział nieruchomości. Z takiej opcji skorzystamy tylko wówczas, gdy pozwala na to charakter dobra. Zwykle więc podział będzie dotyczył gruntów lub domów, pozwalających na wydzielenie odrębnych lokali mieszkalnych czy obiektów użytkowych, które można rozdzielić bez zmniejszenia ich użyteczności. Ważne jest jednak to, by podział nie doprowadził do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości.

Inną możliwością zniesienia współwłasności nieruchomości jest przekazanie jej wybranym osobom, które zostaną zobowiązane do spłaty pozostałych. Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie zechce się zdecydować na taką możliwość – lub oponują przeciw niej niektórzy z nich – pozostaje jeszcze wyjście w postaci sprzedaży nieruchomości i podziału uzyskanych środków między współposiadaczy. Warto jednak pamiętać, że sprzedaż jest realizowana za pośrednictwem komornika sądowego na drodze licytacji komorniczej, co wiąże się z koniecznością zapłacenia prowizji i nie daje żadnych gwarancji uzyskania satysfakcjonującej ceny.

Niezależnie od początkowego nastawienia współposiadaczy najkorzystniejszym rozwiązaniem dla nich będzie dojście do porozumienia i zawarcie odpowiedniej umowy. W przypadku, gdy jest to trudne, dobrym pomysłem może być prowadzenie negocjacji za pośrednictwem kancelarii adwokackiej.