Umowa z generalnym wykonawcą a przepisy prawa

Inwestorzy najczęściej decydują się na nawiązanie współpracy z generalnym wykonawcą przy realizacji dużych i średnich inwestycji budowlanych. Są one zwykle bardzo skomplikowane zarówno pod względem technicznym, jak i formalno-prawnym. Wymagają więc zawarcia precyzyjnie sformułowanej umowy, która będzie zabezpieczała interesy obu stron, drobiazgowo regulując wzajemne zobowiązania.

Jakie zadania wykonuje generalny wykonawca?

Nie istnieją żadne uregulowania, które wyczerpująco określałyby kompetencje generalnego wykonawcy. Zadania, które są mu zlecane przez inwestora, mogą więc obejmować bardzo szeroki zakres działań. Jest on uzależniony od oczekiwań inwestora, a często także od rodzaju obiektu, jaki ma zostać wybudowany. Generalny wykonawca może zająć się formalno-prawnym przygotowaniem do prowadzenia prac, sporządzić projekt obiektu, a także realizować bardziej typowe zadania związane z kolejnymi etapami robót – sporządzeniem harmonogramu, zapewnieniem właściwego zaplecza technicznego czy planowaniem dostaw materiałów. W jego gestii pozostaje zwykle także zatrudnienie podwykonawców i nadzorowanie ich działania – inwestor korzystający z usług generalnego wykonawcy z Krakowa może więc liczyć na to, że orientując się w lokalnym rynku, będzie on mógł zadbać o znalezienie firm dysponujących odpowiednimi zasobami i doświadczeniem. Do czynności wykonywanych przez generalnego wykonawcę należy również koordynacja wszystkich działań składających się na prowadzenie inwestycji aż do jej zakończenia oraz przygotowania do odbioru przez inwestora. Całość ustaleń dotyczących czynności wykonywanych przez generalnego wykonawcę musi jednak znaleźć swoje odzwierciedlenie w zawieranej umowie.

Jakie są podstawowe regulacje dotyczące stosunków między inwestorem a generalnym wykonawcą?

Umowa zawierana przez inwestora i generalnego wykonawcę jest w istocie umową o roboty budowlane, która jest zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Stosowne przepisy zakreślają jednak jedynie ogólne ramy związane ze zobowiązaniami zawierających ją stron, dlatego przy skomplikowanych inwestycjach korzysta się z istniejącej swobody kształtowania i zawierania umów oraz wyrażonej wprost możliwości wskazania zakresu robót. Do umowy wprowadza się więc zapisy precyzujące przebieg przyszłej współpracy, odbioru obiektu czy ustalenia dotyczące odpowiedzialności z tytułu gwarancji. Warto jednak pamiętać, że zawierane umowy nie mogą zmieniać regulacji wyrażonych wprost w przepisach. Dotyczy to m.in. możliwości uzyskania przez generalnego wykonawcę gwarancji zapłaty czy solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania wobec podwykonawców. Inwestor zawierający umowę ze sprawdzonym generalnym wykonawcą, takim jak choćby Łęgprzem z Małopolski zyskuje pewność, że wszystkie zobowiązania będą należycie wypełnione.