Wycena działki budowlanej. Co warto wiedzieć?

Jeśli planujesz sprzedaż działki budowlanej, chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny lub stoisz przed problemem podziału majątku, musisz ustalić jej wartość. W obrocie nieruchomościami powszechnie stosowaną – choć ryzykowną – praktyką jest powierzanie wyceny pośrednikom, jednak w niektórych sytuacjach konieczna jest współpraca z profesjonalnym rzeczoznawcą majątkowym.

Kiedy trzeba wyceniać działkę budowlaną?

Kwestie związane z wyceną gruntów reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z rozporządzeniem do wyceny nieruchomości upoważnieni są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi z uprawnieniami nadanymi przez Ministra Inwestycji i Rozwoju, posiadający wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Chociaż fachowa wycena nie jest obowiązkowa przy zawieraniu transakcji kupna-sprzedaży, chcąc ustalić faktyczną wartość gruntów przed ich zbyciem, zdecydowanie warto sięgnąć po pomoc rzeczoznawcy.

Istnieje szereg okoliczności, w których wycena rzeczoznawcy majątkowego jest prawnie wymagana. Operat szacunkowy sporządza się obligatoryjnie m.in. w celu określenia wartości działki dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego, ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz na potrzeby sporów sądowych – wymienia ekspert z Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych Taksator w Częstochowie. Wycena rzeczoznawcy jest też potrzebna do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego i przy zbywaniu nieruchomości należących do firm państwowych.

W jaki sposób rzeczoznawca wycenia działkę budowlaną?

Na wartość działki budowlanej wpływa jej atrakcyjność, tę z kolei kształtuje wiele czynników – nie tylko jej wielkość i kształt, ale też lokalizacja, otoczenie, dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie. Podczas wyceny rzeczoznawca musi brać pod uwagę możliwość przyszłego zagospodarowania działki, czemu służy analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mapy zasadniczej i mapy ewidencyjnej nieruchomości. Podczas oględzin działki rzeczoznawca porównuje stan rzeczywisty do informacji zamieszczonych na mapach. Ponadto do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędny jest wypis z rejestru gruntów, dokument określający prawo własności do działki i aktualny odpis z księgi wieczystej. Dokumenty te będą załączone do operatu szacunkowego, toteż do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego należy ich weryfikacja pod kątem prawnym.

Przystępując do wyceny działki budowlanej rzeczoznawca musi znać cel jej sporządzenia. Na tej podstawie dokonuje wyboru metody i podejścia wyceny. Na potrzeby zbycia nieruchomości najczęściej szacuje się wartość rynkową metodą porównawczą. Zlecając wycenę nieruchomości, warto pamiętać, że operat szacunkowy ma ograniczony czas ważności, który wynosi 12 miesięcy od jego sporządzenia.