Wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja. Jak legalnie pozbyć się niechcianego lokatora?

Wynajmowanie mieszkania jest dobrym sposobem na uzyskiwanie dodatkowych dochodów z posiadanej nieruchomości. Ze względu na duże zapotrzebowanie na lokale mieszkalne znalezienie osób zainteresowanych najmem nie jest trudne. Warto jednak pamiętać, że w razie kłopotów z dotrzymywaniem przez najemcę warunków umowy zarówno jej rozwiązanie, jak i pozbycie się niechcianego lokatora wymaga dopełnienia wielu formalności.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić albo z upływem okresu, na jaki została zawarta, albo jeśli jedna ze stron zdecyduje się na jej wypowiedzenie. W przypadku umów najmu na czas określony zarówno termin wypowiedzenia, jak i sytuacje, w których może to nastąpić, muszą zostać zawarte w podpisanej umowie. Jeśli chodzi o umowę na czas nieokreślony, okres wypowiedzenia zależy od terminów, w jakich jest płacony czynsz – gdy są one dłuższe niż miesięczne, okres wypowiedzenia rozpoczyna się na koniec kwartału i wynosi 3 miesiące. Przy czynszu miesięcznym jest to miesiąc liczony od końca miesiąca. Wypowiedzenie umowy najmu musi być dokonane na piśmie.

Warto pamiętać, że kwestie rozwiązania umowy reguluje nie tylko Kodeks cywilny, ale także Ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej zapisami umowa może być rozwiązana, jeżeli najemca używa lokalu niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem, a także wówczas, gdy zalega z zapłatą czynszu oraz innych opłat pobieranych przez właściciela, z tym że zwłoka musi wynosić trzy pełne okresy rozliczeniowe mimo wyznaczenia dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości. Rozwiązanie umowy będzie możliwe także, jeśli wynajmujący podnajął lub przekazał do użytkowania lokal innej osobie bez zgody właściciela.

Jak wygląda proces eksmisji?

Rozwiązanie umowy najmu nie jest równoznaczne z wyprowadzeniem się najemcy. Do przeprowadzenia skutecznej eksmisji niezbędne jest złożenie pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Po uzyskaniu wyroku można udać się do komornika, który może przeprowadzić eksmisję. Trzeba jednak pamiętać o tym, że w niektórych przypadkach najemcy może przysługiwać prawo do otrzymania od gminy lokalu zastępczego, co wstrzymuje całą procedurę. Istnieje również okres ochronny, w którym nie można dokonać eksmisji osoby, która nie ma prawa do innego lokalu. Prostsze są zasady eksmisji przy umowie najmu okazjonalnego. Pomoc w sprawach związanych z najmem można uzyskać, zwracając się do adwokata. Dobrym wyborem będzie Kancelaria Adwokacka Aleksandry Skalskiej. Specjalizuje się ona m.in. w obsłudze prawnej umów najmu.